湖南湘江新区机关事务中心：岳麓区机关大院和武装部大院物业服务项目采购需求公开

一、项目基本情况

（一）项目名称：岳麓区机关大院和武装部大院物业服务项目

（二）预算金额：X.XX/年，两年总计X.XX。

（三）项目概况

1、湖南湘江新区第二集中办公区岳麓区机关大院：湖南湘江新区第二集中办公区岳麓机关大院于X年建成投入使用，系十三栋三至五层的建筑组成的X散式建筑群，X个大院北门为主出入口，南门为次出入口。大院占地为燕尾型，占地面积X㎡，绿化面积X㎡（含山体绿化面积X㎡）。1-X栋产权总面积为X.X㎡，自建无产权辅助用房（机关大院X栋南侧公共卫生间及8间平房）面积为X.X㎡，地下车库面积X㎡。一号至四号楼为三层建筑；五号楼和六号楼为连体建筑（地上四层，地下一层）；七号楼至十号楼为连体建筑（地上四层，地下一层）；十一号楼和十三号楼为地上四层；十二号楼为地上五层。会议室总面积X㎡，包括X人以上小型会议室X个，X人多功能会议厅1个，X人X1个。地库停车位X个，地面停车位X个。大院内装配载客电梯X台、传菜电梯2台。配备中控室1个、消防控制室1个、高压配电室2X配电室1个、消防泵房1个、加压泵房1个、消防风机房6个、楼栋配电房X个、空调风机房8个、电梯机房X个。设置南北门岗2个，配备执勤岗亭8个。变配电用房设在地下室，空调主机设在屋顶，监控室设在五号楼负一X设在五号楼一层。

2、湖南湘江新区第二集中办公区武装部大院：湖南湘江新区第二集中办公区武装部大院位于长沙市岳麓大道X号，于X年建成投入使用,占地X㎡，建筑面积X.X㎡，绿化面积X.X㎡。包含武装部办公楼X.X㎡、官兵宿舍X㎡、综合楼（X）X.X㎡、民兵训练基地宿舍X.X㎡、门卫平房X.X㎡等主要建筑。配备电梯4台，高压配电房1个，监控室1个，消防泵房1个、空调主机2套、消防水箱1个、执勤门岗1个。

 （四）主要设备设施介绍

1、湖南湘江新区第二集中办公区岳麓区机关大院主要设备设施：

1.1配电系统

大院用电设备总安装容量为XKW，XKV高压电源进线二路，安装干式变压器：主配电间（5栋）XkVXkVA 2台、主副配电间（X栋）XKVXKVA 2台。高压柜X台，型号为2S8-X-X，母联柜1台，YDS型低压柜X台，照明柜X台。

1.2给排水系统

室外给X引入，一根DNX的给水管，在X栋1层东侧设增压泵房，在五、六号楼地下室设消防水池和消防水泵，总容积X立方米，储存室内外消火栓和自动喷水消防用水。

（1）水池：地下室设消防水池一座。

（2）生活水泵：变频稳压给水泵X台套，电压XV、功率4KW、额定电流7.8A、转速Xr/min。

（3）污水泵

（4）景观喷泉系统X套。

1.3空调系统

（1）制冷机

（2）锅炉

（3）冷却塔

（4）空调系统水泵

（5）空调系统水箱

（6）末端设备

1.4通风系统

1.5弱电系统

信息点总数约X个，其中数据点X点，语音点X点，保密电话点X个，休息间同号电话点X个，预留电话点X点，有线电视点X点，背景音乐点X点，监控摄像点位X个，报警点X点，门禁点位X个；巡更点X个。包含以上各系统设备间及设备机房的配套设备。

1.6消防系统

（1）火灾自动报警系统

（2）消防水系统

（3）新风系统

（4）气体灭火系统

七氟丙烷柜式气体灭火装置：8个。

1.7电梯

（1）电梯X台：三层3站X台；四层4站X台；五层5站X台。

（2）餐梯2台：四层4站。

1.8道闸系统

地X进出口：5套。

1.9垃圾站设备

垃圾房及配套设施设备：1套。

2.0会议音响系统

1栋X会议室1套、2栋X会议室1套、2栋X会议室1套、X栋多功能厅1套、X栋大会厅1套、X栋主席团1套、X栋4楼阶梯会议室1套，共7套。

 2、湖南湘江新区第二办公区武装部大院主要设备设施：

综合楼共计五层，设有电梯两台；一楼设配电间一间；二楼中控室一间，两个弱电箱设置在五楼。综合楼西侧设消防水池一座。武装部办公楼共计五层，官兵宿舍7层，各设有电梯一台；北门设保安岗，X小时值班。

参照国家及行业相关标准。

二、物业服务内容

（一）物业管理内容包括：

1、房屋建筑主体及公共部X的维护管理。

2、公共配套设施、设备维护、运行管理。

3、公共场地、道路、房屋建筑公共部X的清洁卫生；定期消毒杀菌；生活垃圾清运。

4、公共绿化、保留山体天然绿地的保洁和人工绿地的养护和管理。

5、X小时保安护卫及公共秩序管理。

6、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理。

7、交通指挥、车辆行驶和停靠管理。

8、物业及物业档案资料收集、管理。

9、机关大院建筑物外墙清洗。

X、所有会议室、侯会室的管理与服务（含卫生保洁）。

X、时令花种植，重大节假日重要活动及部X公共区域氛围营造的花卉租摆、养护管理。

X、采购人与中标人在物业管理委托合同中规定的其它事项。

X、物业服务需求定位：专业化、精细化的管理方式，创造安全、干净和舒适的服务环境；标准化、品质化的管理理念，形成真诚、规范和周全的服务氛围；个性化、前沿化的管理思路，打造高规、高档和精品的服务标杆。

注：

★（1）根据湖南湘江新区第二集中办公区的实际情况，组织机构设置原则是精干高效，投标人应合理配置岗位（具体现场服务人数以投标人根据本项目实际情况进行配置，但不得低于最低岗位要求，以确保大院现场服务不受影响）。本项目最低岗位数不低于X人，物业综合管理岗位不少于3人；环境卫生保洁岗位不少于X人；秩序维护及安防管理岗位不少于X人；绿化养护岗位不少于7人；房屋及公共设施维护岗位不少于X人；会议服务岗不少于X人。如采购人有重大活动，中标单位有义务做好相关服务保障工作。

★（2）投标人应保证本次投标报价中及服务期内派驻本项目服务团队的每位员工的最低月工资标准不低于长沙地区最低工资标准；工作时间符合劳动法的规定。投标人应依法依规自行为员工购买社会保险，有关人员因工伤亡及第三责任险均需由投标人自行承担。（需提供承诺函，格式自拟，并加盖投标人公章，否则为无效投标）

（3）本项目拟委派的服务人员应按投标文件要求设置，不得随意更换，如有特殊情况需要更换需经采购人同意，重新更换的服务人员需经采购人同意。

（二）物业综合管理服务

1、岗位配置

根据项目实际情况，配置物业综合管理岗位3人。

2、人员要求：

2.1项目经理/副经理：具有大专及以上学历，持有物业管理相关执业证书，有丰富的物业管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和执行能力强。

2.2内勤：具有大专及以上学历，持有人力/财务相关岗位证书，两年以上物业服务经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力，有丰富的项目管理经验。

3、服务内容及要求：

3.1建立健全的各项物业服务制度，并将主要管理制度上墙公示。

3.2建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到X%以上，并每季度更新。

3.3按要求进行服务项目的满意度测评。

3.4根据本项目物业服务要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

（三）环境卫生保洁服务

根据项目实际情况，环境卫生保洁服务包含：

岳麓区机关大院办公区X栋办公楼内约X.4㎡公共区域保洁服务，约X.6㎡绿地面积清扫保洁服务，室内X个公厕、室外1座公厕保洁服务X、公共道路约X.X㎡面积环卫保洁服务，每日清洁不少于两次。

武装部办公区3栋，办公楼内约X.4㎡公共区域保洁服务，约X㎡绿地面积清扫保洁服务，室内X个公厕，室外停车场、训练场及道路约X.X㎡面积环卫保洁服务，每日清洁不少于两次。

1、岗位配置

根据项目实际情况，配置环境卫生保洁岗位X人。

2、人员要求：

2.1保洁主管：年龄X岁以下，具备大专及以上学历，具有两年及以上相关工作经验，具有一定的管理能力，无不良记录，身体健康、体检合格，无重大疾病。

2.2保洁员：年龄X岁以下（女X岁以下），品貌端正，品行优良，，工作认真负责，能吃苦耐劳，无不良记录，身体健康、体检合格，无重大疾病。

 3、服务内容及要求：

3.1道路及停车场(库)、绿化区等公共场地的保洁，道X地面、绿化区内大件垃圾≤1件。

3.2大院公共部位保洁

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显白色垃圾。

（2X台阶保持清洁。

（3）地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）桌椅保持干净、无水迹和污渍。

（9）地毯X洁，无污渍。

（X）日常提供卷纸和擦手纸

（X）玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。

（X）保证建筑物外墙，每年全面清洗一次，确保外墙清洁。（机关大院建筑物外墙面积约X.X平米【不含武装部大院】）

3.3电梯保洁

（1）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。

（2）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（3）每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

（4）保持轿厢内空气清新、无异味。

3.4卫生间保洁

（1）蹲厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（2）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（3）地面X洁、无污渍、无积水。

（4）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（5）卫生间内保持空气清新、无异味。

3.5垃圾X类、垃圾清运

（1）根据《垃圾X类制度实施方案》,实行垃圾X类收集，同时实行X收X运。

（2）垃圾清收率不低于X%。

3.6卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（4）景观山步道日常清扫，每周不少于3次，无青苔，及时清理枯枝落叶。

（5）完成本项目物业服务规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。

（四）秩序维护及安防管理服务

湖南湘江新区第二集中办公区岳麓区机关大院物业区域属非封闭式院落，X小时开放出入口8个（含停车场出入口），独立消防控制室1个、监控值班室1个，X个停车位，每日近X多车X周边居民日常休闲娱乐安全防卫工作。

武装部大院X小时开放出入口2个、监控值班室1个，内部专用车位X个，对外免费停车位X个，每日近X多车次交通疏导。

1、岗位配置：

根据项目实际情况，拟配备秩序维护及安防管理岗位X人。

2、人员要求：

2.1安保主管X岁以下，具备大专及以上学历，保安相关执业证书，具有两年及以上相关工作经验，具有一定的管理能力，无不良记录，身体健康、体检合格，无重大疾病，退X军人优先。

2.2保安员：年龄X岁以下（女X岁以下），退X军人或X毕业优先，品貌端正，品行优良，工作认真负责，能吃苦耐劳。无不良记录，具备保安员证。身体健康、体检合格，无重大疾病。

3、服务内容及要求：

3.1出入管理、公共秩序维护

（1）建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和办公场所安全。

（2）严格登记，杜绝闲杂人员进入办公场所，确保治安环境良好。

（3）设定固定停车点，引导车辆停放X齐。

（4）引导车辆有序停放，车辆识别率X%。

（5）道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。

3.2日常巡查

（1）设置专门X小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线5条，配备相应巡逻交通工具，路线设置覆盖率X%，每天每条巡查路线巡查不少于6次。

（2）景观山日常巡查每天不少于2次。

（3）巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案并报告采购人。

3.3突发事件处理

（1）建立健全安全防范体系，对服务人员进行安全教育；定期进行各类应急演练（包括疫情防控、防暴、防汛、消防等）。

（2）突发事件响应率X%,突发事件处置率X%,突发事件演练率X%。

3.4消防控制室

5栋1楼设消防控制室，5栋负1楼设监控室，依据最新消防安全管理要求，X年2月1日起，消防控制室需X小时双人持证（需具有公安部门和人社部门颁发的建(构)物消防员证或应急管理部门和人社部门颁发的四级（或以上）消防设施操作员证）在岗，执行“3X钟响应机制”。

3.5监控值班室

（1）建立X小时监控值班制度。

（2）建立外来电话咨询及投诉受理登记台账记录。

3.6完成本项目物业服务中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。

（五）绿化养护服务

湖南湘江新区第二集中办公区岳麓区机关大院物业服务室外绿化面积X.X㎡，其中乔木绿篱等面积X.X㎡、山体绿化面积X.X㎡。武装部大院绿化面积X.X㎡，其中草地面积约X.X㎡、林地/绿篱/水景面积约X.6㎡。

1、岗位配置：

根据项目实际情况，配备绿化养护岗位7人。

2、人员要求：

2.1绿化主管：年龄X岁以下，具备大专及以上学历，具有绿化相关执业证书，具有2年及以上相关工作经验，具有一定的管理能力，无不良记录，身体健康、体检合格，无重大疾病。

2.2绿化员：

年龄X岁以下（女：X岁以下），品貌端正，品行优良，工作认真负责，能吃苦耐劳，无不良记录。身体健康、体检合格，无重大疾病。具备一定园林绿化养护经验。其中绿化技工需持绿化相关执业证书，具备2年以上园林绿化工作经验。

3、服务内容及要求：

3.1植物配置合理、绿地充X，无裸露土地。

3.2花草树木生长正常，剪修及时。

3.3落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

3.4大院及武装部人工湖、小溪流水体保持X洁，水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮物和垃圾等杂物。

3.5维护人工湖、小溪流周围植被的生长和繁荣，保护和促进人工湖中的生物多样性。积极控制藻类的生长，避免出现过度藻化的情况。

3.6大院山体步道绿化区域根据实际情况进行修剪和养护。

3.7时令花种植区X花坛，1-4栋屋顶花园）应随季节转换及时更新，确保景观效果。

3.8完成本项目物业服务中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

（六）房屋及公共设施维护服务

湖南湘江新区第二集中办公区岳麓区机关大院有两套高低压配电室、水泵房、中央空调机房、电梯机房、X、监控室、广播系统、多媒体音响操作间、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多；大X地砖、相关配套设施设备维修量较大、专业技术性强。

武装部大院有：1套高低压配电室、水泵房、电梯机房、监控室、强弱电井房；大楼前球场、住宿楼后训练场等相关配套设施设备。

1、岗位配置：

根据项目实际情况配置相应的工种，配置房屋及公共设施维护岗位X人。

2、人员要求：

2.1X主管：年龄X岁以下，具备大专及以X维修相关执业证书，具有两年及以上相关工作经验，具有一定的管理能力，无不良记录，身体健康、体检合格，无重大疾病。

2.2维修工：年龄X至X岁，品貌端正，品行优良，工作认真负责，能吃苦耐劳，无不良记录。身体健康、体检合格，无重大疾病。上岗人员应持有相应岗位的上岗操作证（其中值班电工需具备XKV高压电工证），且具备相关工作经验。

★2.3音视频操作员（音响师）1名，负责大院内所有音视频设备实施维护、检查、调试以及各类会议保障工作。

3、服务内容及要求：

3.1公共X及设备设施维修维护（不含消防、电梯、空调）

（1）确保物业房屋的完好和正常使用。

（2）及时完成各项X星维修任务，X星维修合格率X% 。

3.2电梯维护（由第三方负责维保，物业负责监管及协调维护维修事项）

（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

（2）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。

（3）协助配合甲方与第三方维保单位做好沟通联系及监督检查。

（4）电梯出现故障，接到报修后负责督促维保人员应在XX钟内到达现场处理，及时排除故障。

3.3配电室值班

（1）物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

（2）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，高低压电工必须持证上岗。

（3）建立X小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率X%。

（4）加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。

（5）管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

3.4中央空调与新风系统运行维护（由第三方负责维保，物业负责监管及协调维护维修事项）

（1）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

（2）协助配合甲方与第三方维保单位做好沟通联系及监督检查。定期检修养护X清洁工作，保证空调设备、设施处于良好状态。

（3）空调系统出现运行故障接到报修后，负责督促维保人员维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率X%。

3.5消防系统维修维护（有第三方负责维保时，物业负责监管及协调维护维修事项）

（1）消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

（2）每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率X%。

（3）制订突发火灾/火情应急预案。

3.6完成本项目物业服务中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。

 （七）会议服务

湖南湘江新区第二集中办公区岳麓区机关大院现有公共会议室X间面积X.X㎡，其中包括：X人以上小型会议室X个；X人多功能会议厅1个；X人X1个。

独立收发室1间，负责每天各机关部门挂号信件及X多种报刊杂志的接收、登记、X拣、派送。

1、岗位配置：

根据项目实际情况拟配置会议服务岗X人。

2、人员要求：

2.1会议服务主管：X岁以下，具备大专及以上学历，具有两年及以上相关工作经验，具有一定的管理能力，无不良记录，身体健康、体检合格，无重大疾病。

2.2会议服务人员：大专以上学历，品貌端正，品行优良，普通话流利，X岁以下，女性，身高Xcm以上，工作认真负责，能吃苦耐劳，无不良记录。身体健康、体检合格，无重大疾病。

3、服务内容及要求：

3.1做好所有会议室的会前、会中、会后工作及服务保障。

3.2建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

3.3做好会议室的音响服务，保证会中开水供应并定时续水，保持室内X洁。

3.4做好各部门信件、报刊等的接收、登记、X拣工作。

3.5做好会议前的准备工作，准备好会议服务的各种用具、物品，随时准备会议使用。

3.6做好大院内各类会议及活动的迎宾、引导工作（如遇新区大型会议，由中标人根据甲方需求增派会议服务人员）。

3.7完成本项目物业服务规定的会议服务内容并达到考核要求。

1、交付时间和地点

1.2履行期限：服务期两年，合同一年一签，从签订合同之日起计算。

1.2履行地址：Xont>

     1.3履行方式：中标人负责X个项目的实施。