（2026）粤01破9号广州市天河区房地产开发总公司第三次债权人会议

XX房地产开发总公司第三次X第三次X各债权人：X法院于X年X月X日出具《民事裁定书》【案号：（X）粤X破申X号】X清算组XX房地产开发总公司（下称“债务人”）的破产清算申请，并于X年X月X日作出（X）粤X破9号《指定管理人决定书》，指定广东胜伦律X管理人（下称“管理人”），负责人为刘晓军。一、关于补充申报债权认定情况的公示管理人在第一次债权人会议后收到共计4户申报人补充申报的债权。管理人补充认定债权情况见X补充认定债权表》序号债权人名称申报金额（X）审查认定金额（X）债权性质1中国XX公司XX,X.X,X.X普通债权2中国XX公司X7,X,X.X,X,X.X普通债权3中国XX公司XX,X,X.X,X,X.X普通债权8,X,X.X民事惩罚赔偿金债权人、债务人如对管理人审核确认的上述债权有异议的，应在X年X月X日X:X前向管理人书面提出，并应当说明理由和法律依据。管理人在收到书面文件后三日内予以复核，经管理人解释或调X后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调X的，异议人应当在债权人会议X提起债权确认的诉讼，当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。如债权人未在上述规定时间提出异议或诉讼，则视为对管理人的本次债权审查结果无异议。X债权表》序号债权人名称申报金额（X）审查认定金额（X）债权性质1广州经X穗城实业发展总公司X,X,X.X,X.X普通债权2XXXXX,X,X.X,X,X.X普通债权4,X,X.X民事惩罚赔偿金3X车陂X公司7,X,X.X,X,X.X普通债权1,X,X.X民事惩罚赔偿金4广州棠下X公司X,X,X.X,X,X.X普通债权X,X,X.X民事惩罚赔偿金5中国XX公司XX,X,X.X,X,X.X普通债权X,X,X.X民事惩罚赔偿金6X合伙）4,X,X.X,X,X.X普通债权1,X,X.X民事惩罚赔偿金7X规划和XX,X,X.X,X,X.X普通债权8中国XX公司XX,X.X,X.X普通债权9中国XX公司X7,X,X.X,X,X.X普通债XXX,X,X.X,X,X.X普通债权8,X,X.X民事惩罚赔偿金合计X,X,X.X,X,X.X、关X规划和X的债权审查说明X年X月X日，管理人收X规划和X（以下简X”寄送的《变更申报债权性质申请书》，依据X年X关于印发全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要的通知》第X条：“土地出让金等公共费用的缴纳。破产申请受理后，经债权X许可续建的，债务人新增应缴的土地出让金等公共费用本金可作为共益债务由债务人财产随时清偿，欠缴的土地出让金参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。不能续建的，破产宣告后，破产申请受理前欠缴的土地出让金等公共费用，参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。”《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：……二破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；……”的规定，申请将之前申报的土地出让金债权性质由普通债权变更为“税款类优先债权”。管理人认为，此前管理人X申报的土地出让金债权作为普通X补充认定债权表》，并于X年X月X日提交第二次债权人会议表决。X年X月XX对关于补充申报债权认定情况的公示表决“无异议”。X年X月X日，管理X破产清算案关于第二次债权人会议债权核查结果的通知》：“根据《中华人民共和国企业破产X关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定三第八条规定，债权人若对上述债权核查结果仍有异议的，应当自本公告X提起债权确认的诉讼。逾期不提起诉讼的，视为对上述债权核查结果无异议。”管理人于当日公示于全国企业X议期X提起债权确认的诉讼，债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力。另X以新出台司法解释为由申请变更债权性质，已超出管理人审查调X的合理范畴，管理人认为应当由司法裁判程序确认是否变更债权性质。2、关X合伙）的债权审查说明（1）关于债权金额的问题第一次债权人会议后，债X合伙向管理人提出异议,管理人认为关键问题在于X年通过以物抵债清偿的XX债务的冲抵顺序问题,由于管理人认为需要结合X天法执字第X号执行案件全卷材料再作最终判断,因此将该债权人未予确认部X的债权,列为暂缓确认的债权X向管理人提供了X天法执字第X号执行案件全卷材料，（X）天法执字第X号卷内仅有执行笔录上记载了债务人原法定代表人何细勤的一个单方意思表示，表明先偿还利息，但执行裁定书内未有关于债务的冲抵顺序的相X关于迟延履行利息计算的规定》：“四、迟延履行期间还款的冲减方式：1、X年X月X日前还款的，还款不足以清偿全部债务的，先冲减本金，再冲减利息......”管理人认为应当维持原审查结果，审查X合伙普通债权金额1,X,X.XX，民事惩罚赔偿金1,X,X.XX管理人X年X月X日关于迎翠春庭项目房屋变价X各债权人：X法院于X年X月X日出具《民事裁定书》【案号：（X）粤X破申X号】X清算组XX房地产开发总公司（下称“债务人”）的破产清算申请，并于X年X月X日作出（X）粤X破9号《指定管理人决定书》，指定广东胜伦律X管理人（下称“管理人”），负责人为刘晓军。依据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十一条之规定，管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。现管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条及《中华人民共和国企业破产法》第六十九条所赋予的职责与权限，就债务人名下“迎翠春庭”项目（XX2-X号双号，旧X）项下可处置房屋的变价处置事宜，拟订本议案，提请债权人会议审议表决。一、债务人财产情况：关于迎翠春庭项目下待处置财产范围的界定与权利状态说明（以下数据截至X年X月底）（一）登记情况1.X年X月X日XX房X出具《X商品房预售许可证》（预售许可证号：穗房预字第X号），显示X，座落地点X东圃X南沙社，X宇名称（编号）为迎翠春庭（自编A，B，C，DX），销售总面积：X平方米，共X套；层数：9层，其中内销住宅X平方米，共X套，商业X平方米，共X套。2.XX2、4、X、X、X、X、X、X号：已经全X房产。3.XXX号：X房和X房:（X）天法民初字第X号：判决过户XX东圃X民委员会。已经全X房产。对全部已X关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，不列入本次变价方案（若有抵押的已售房产，结合上述规定，以及既往判例均判决房屋归购房人所有的情况，同样不列入本次变价方案）。（二）财产范围的审慎甄别管理人经对迎翠春庭项目进行X告后，对项目内房屋进行了逐户甄别与X拣。基于不动产登记信息、预售备案情况、生效裁判文书以及实际占有状况，管理人将迎翠春庭项目下未进行产权登记XX为以下三类：1.占有人主张权利的涉诉待定房屋（两套）：XXX号：【2套房】X房：梁志球，预售契约号X，X已张贴公告；X年X月X日管理人再次张贴公告，X提交材料立案，已另行提起诉讼；X房：朱俊唐、黄雪梅，预售契约号X，X已张贴公告；X年X月X日管理人再次张贴公告，X提交材料立案，已另行提起诉讼。该两套房屋的权利归属尚待诉讼程序最终确定，依据《中华人民共和国企业破产法》关于管理人谨慎处置财产的原则，管理人对该两套房屋暂缓处置，待生效裁判文书确定权利归属后，再视以下情形X别处理：①生效裁判确认该两套房屋属于债务人破产财产的，直接纳入后续变价处置范围，不再另行提请债权人会议审核；②生效裁判确认案外人对该两套房屋享有所有权或物权期待权的，该房屋从破产财产中剔除，管理人依法协助X相关手续；③生效裁判确认案外人仅享有普通债权的，该债权按破产程序参与X配，房屋继续纳入处置范围。2.管理人已依法接管的可处置房屋（二十套）：XX6号、8号项下共计X套房屋（具体房号清单详见附件一）。3.管理人未来可接管的可处置房屋（一套）：目前占有人苏先生在河南老家，主动联系管理人称其父亲生病住院，无法协调时间回广州取回房屋内私人财产并做搬离工作。基于各方财产安全考虑，管理人已于X6号X门口张贴《关于限期腾退房屋及缴纳占用费的告知书》及接管封条，通过短信X公告张贴情况至苏先生，告知其请尽快回广州配合管理人接管，X月X日起请按每月人民币XX的标准向管理人X房屋占用费，不足X月的，按每日人民币XX（X÷X=X）的标准折算X。管理人后续将视情况进一步依法采X提X采取强制执行措施等措施接管X6号X房。（三）已采取的接管与权利清理措施为最大程度降低处置风险、排除潜在权利争议，管理人已履行如下职务行为，下述过程中产生的费用列入破产费用：1XX年X月X日X张贴公告，要求实际占有属于债务人房屋的住户限期腾退并移交房屋，公告期满后管理人已实际接管大部X房屋。因接管的空置房屋内存在大量杂物垃圾，部X房屋无门窗，存在安全隐患。管理人已于X年X月X日与广X签订房屋修缮委托服务合同，委托其对已接管房屋进行修缮X理，服务费用总计人民币X,XX。2.委托测绘：管理人已于X年XX签订委托测绘协议，对拟处置的X套房屋进行X印发〈关于推进破产案件依法高效审理的意见〉的通知》第九条之规定，管理人已与测绘机构签订正式委托协议，明确工作时限及违约责任。测绘报告将作为确定房屋权属边界、面积及X后续登记手续的基础依据。X年X月X日，管理人已取得测绘机构出具的正式测绘结果，测绘费用总计人民币X,XX。3.管理人已委托具备相应资质的辅拍机构X络询价。（四）风险情况的充X披露管理人特别提示债权人会议注意以下影响处置的客观情况，该等情况的披露旨在确保债权人知情权，同时管理人已在现行法律框架内穷尽合理核查手段：1.规划许可证未生效问题：经管理人XX建设档案馆查询，X项目对应的穗城规天建字【X】第XX规划许可证》因建设单位未能在有效期内XX规划许可证》，该证未X未生效，无法进行档案利用。该情况可能影响房屋的首次登记及后续转移登记手续X。2.历史遗留办证问题：X项目尚未X首次登记，属于历史遗留办证项目。买受人将来X产权登记时，可能需按X关于解决历史遗留房地产证问题的相关政策补办相关手续，具体X条件、流程及需补缴的费用存在不确定性。3.房屋现状为毛坯半毛坯状态：管理人已委托广X对已接管房屋进行修缮X理，以消除安全隐患并改善展示条件，但房屋交付状态以拍卖公告及竞买须知中的现状说明为准。上述风X知等程序尽可能清除潜在权利主张，管理人将在拍卖公告中如实、充X披露全部已知瑕疵与风险，买受人参与竞拍即视为对其已知悉并自愿承担。二、变价原则1.公平合法原则：依据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十二条之规定，变价出售破产财产应当通过拍卖进行，但债权人会议另有决议的除外。因此，管理人在变价方案中选择以拍卖为主，变卖、协议处置为辅的方式进行处置。2.财产价值最大化原则：在合理定价基础上通过竞价机制实现财产变现价值的最大化；3.效率和成本相结合原则：财产处置变价，必然会发生各类交易税费，建议在拍卖公告中设定财产转让过程中产生的相关税费由买受人全部承担，以保护债权人的利益。所有影响房屋价值及后续过户的瑕疵均应在拍卖公告中如实披露。三、变价方案的具体内容X管理人拟依据《最高人民X络司法拍卖若干问题的规定》第一条及《最高人民X络司法拍卖若干问题的规定》第X络电子XX（监督单位：X广州X址：https:X.com）上进行公开拍卖。（二）首次处置价格的确定1X络询价X络询价方式确定评X络询价方式确定的评估价作为首次处置价格；2.委托评X络询价或债权人会议审议要求委托评估机构评估，且破产企业的现金资产或垫付费用足够X已产生的破产费用，剩余现金资产足以X评估费用的，通过委托评估确定的评估价作为首次处置价格；3.X场询价协X络询价，或因资金不足等无法委托评估机构进行价值评估的，由管理X场询价并提交债权人会议讨论确定或债权人会议协商定价作为首次处置价格。（三）拍卖、变卖1.依据《最高人民X络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定，起拍价不得低于评估价的百X之七十，管理人以通过上一条确定的首次处置价格的百X之七十作为首次起拍价，以扩大竞买参与面、提高成交概率；若第一次拍卖流拍，第二次拍卖的起拍价为第一次拍卖起拍价的X%。若出现两轮流拍，继续采取降价方式拍卖，后续每次拍卖的起拍价均为前次起拍价的X%，直至成交为止。2.如因客观原因导致评估未能在合理期限内完成的，管理人X场询价结果，提请债权人会议另行确定起拍价。3.第三次拍卖仍流拍的，债权人会议授权管理人在第三次起拍价的百X之八十以上向第三方协议转让；低于该比例的，管理人将另行提请债权人会议审议。4.在本处置方案执行过程中，如因客观情况发生变化，使得原先的方案无法执行或执行成本过高或不符合变价原则的，管理人可以根据实际情况提出调X方案，并报债权人会议审议，通过后执行。调X处置方案的事由包括:①因为客观情况变化导致既定处置方案无法执行或执行成本过高而必行进行调X的；X认为处置方案调X更有利于债权人利益的其他情形。（四）竞买保证金竞买保证金按当次起拍价的百X之五至百X之二十之间确定，具体金额由管理人在拍卖公告中载明。保证金原则上一次性X。（五）拍卖标的物的交付及税务承担1.买受人竞买标的物成功后，应当在自成交之日起X日内X拍卖成交款。在拍卖成交款、相关交易税费全部缴付完毕且相关资产的查封、抵押解除之日起三十日内,管理人向买受人交付拍卖财产。2.拍卖成交后，X财产交付、变更登记等过程中产生的一切税费（包括但不限于卖方应承担的增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等，以及买方应承担的契税、印花税等）均由买受人承担；拍卖成交后，转让登记手续及权属证书的X均由买受人自行X，管理人予以配合，相关内容最终以拍卖公告为准。（六）拍卖公告期1.拍卖不动产的，依据《最高人民X络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条之规定，拍卖公告期不少于三十日；2.再次拍卖的，公告期不少于十五日。四、管理人责任限制与免责声明依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条及《中华人民共和国企业破产法》第六十九条之规定，管理人依法履行管理和处X债务人财产的职责，在变价过程中应尽勤勉尽责、忠实执行职务的义务。为明确管理人责任边界，特作如下声明：1.管理人已尽合理调查义务：管理人对拟处置房屋X测绘委托、评估委托等程序，在现有信息基础上已尽可能排除权利瑕疵。对于因房屋历史遗留问题（如规划许可证未生效、无首次登记等）导致的无法过户、过户延迟、需补缴费用等风险，管理人将在拍卖公告中如实披露。2.管理人依法不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任（包括权利瑕疵和质量瑕疵）。竞买人应自行尽到审慎注意义务。3.第三方权利主张的后续处理：如拍卖成交后出现案外人对房屋主张权利并经生效裁判确认X裁判，但不因此对买受人承担赔偿责任。该等风险已在公告中向竞买人明示。4.税费风险由买受人自行评估：X项目涉及历史遗留问题，未来X产权登记所需补缴的土地出让金、契税、滞纳金等金额存在不确定性。五、提请表决事项请各位债权人于X年X月X日X:X前书面表决是否同意“关于迎翠春庭项目房屋变价处置的议案”，并将表决票邮寄至管理人联系地址，未寄回或未在规定时间内寄回表决票的，将视为同意“关于迎翠春庭项目房屋变价处置的议案”。特X管理人X年X月X日附件一：拟处置迎翠春庭项目X套房屋明细表序号房屋地址房号接管状态1XX6号X已接管2XX6号X已接管3XX6号X已接管4XX6号X已接管5XX6号X已接管6XX6号X已接管7XX6号X已接管8XX6号X已接管9XX6号X已接管XXX6号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX8号X已接管XXX6号X已接管XXX6号X未实际接管，暂缓拍卖注：以上房号以测绘机构出具的正式测绘报告为准，如测绘结果与上述房号存在差异，管理人以测绘报告记载的房号及面积为准进行拍卖公告，无需另行提请债权人会X破产清算案第三次债权人会议议案表决票债权人编号：债权人名称：序号议案表决意见1关于补充申报债权认定情况的公示有异议□无异议□2关于迎翠春庭项目房屋变价处置的议案同意□不同意□注：1.依《XX房地产开发总公司债权表》的信息填写“债权人编号”和“债权人名称”信息。2.请投票人在“同意后面的□内”或“不同意后面的□内”打“√”。3.如果投票人同时在单一表决票中多选、涂改或使用其他符号选择的，均视为放弃。4.表决方式为记名表决，表决权人应在管理人规定的投票截止时间之前将表决票送达管理人。出席会议的债权人或代理人：X决日期:年月X第三次债权人会议文件.pdfXX